Признание недействительной сделки купли-продажи недвижимости
Причиной для этого может служить скрытый дефект жилья, неблагополучные соседи, реже явный подлог при заключении сделки. Кроме того, человек просто имеет право отказаться от купленного жилья и потребовать возврата денег просто потому, что вдруг передумал в нем жить. Все такие нюансы определены законодательством. Список их достаточно большой, но в нем можно выделить наиболее распространенные причины, по которым люди требуют расторжения договора.
Основная часть расторгнутых договоров припадает на пункт законодательства, в котором говориться о существенном изменении обстоятельств сделки. Проще говоря, речь идет о существенном различии в содержании договора намерений и реального договора. Вот характерный пример такой ситуации. При составлении договора о купле-продаже недвижимости, продавец письменно указывает, что в отношении данной квартиры нет ни какого обременения. То есть никто кроме продавца не имеет права на продаваемую жилплощадь. Естественно, что все права на купленную недвижимость переходят покупателю. Однако через какое-то время появляется реальный претендент на часть купленного жилья. Чаще всего таким претендентом бывает человек, освободившийся из мест заключения. По закону он имеет право проживать на той жилплощади, которую занимал до решения суда о его заключении под стражу. Ни один суд не откажет этому претенденту в регистрации по адресу уже проданной квартиры. Таким образом, налицо факт появления обременения квартиры, чего не было в составленном договоре о купле-продаже. Другими словами, существенно изменились обстоятельства сделки. В такой ситуации, человек купивший квартиру, имеет право обратиться в суд с ходатайством о признании этой сделки недействительной.
Нередки случаи, когда реальный собственник квартиры даже не знает о том, что она продается. Такое может произойти, если продавец сфальсифицировал документы на право собственности, или квартира была ранее продана по ложной доверенности Ясно, что в такой ситуации мошенником является лицо, продающее квартиру. Такие обстоятельства позволяют суду признать сделку недействительной. Увы, но таких случаев в судебной практике насчитывается немало. Поэтому при покупке жилья необходимо проявлять максимум бдительности во время изучения всех документов.
Если соглашение о купле продажи жилья было подписано лицом с ограниченной дееспособностью, то такая сделка также является незаконной и подлежит расторжению. Не так давно произошел случай, когда продавший элитную квартиру человек, обратился в суд с просьбой признать сделку недействительной по причине его ограниченной дееспособности. К заявлению он приложил справку из психоневрологического диспансера, из которой следовало, что этот человек действительно болен. Суд назначил экспертизу, которая полностью подтвердила факт ограничения дееспособности этого человека. Естественно сделка была признана недействительной. Довольно часто продавцы сознательно скрывают факт ограниченности своей дееспособности. Однако с юридической точки зрения такое странное поведение человека может объясняться исключительно его здоровьем, вернее отклонением от нормального здоровья.
Вот еще типичный случай. Намеренное введение в заблуждение либо обман тоже является весьма распространенным видом мошенничества с недвижимостью. Однако факт введения в заблуждение и факт обмана приходится доказывать в суде. Если это сделать удастся, то сделка будет признана недействительной, а права на собственность вновь перейдут к его прежнему владельцу, даже если к тому времени квартира будет перепродана другому лицу. При этом последний купивший квартиру человек окажется без жилья и денег.
На долю юридических лиц выпадает 7% от всех сделок по купле-продаже недвижимости. Чаще всего суд признаёт сделки недействительными по причине неправильного оформления уставных документов или же продажи без одобрения учредителей.
Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей (как на первичном, так и на вторичном рынке) и арендаторов недвижимости: www.riskover.ru
